Durante muchos años, los compradores internacionales que se acercaban al mercado inmobiliario de Costa Rica asumían que tendrían que comprar en efectivo. Esa sigue siendo una práctica común, pero ya no es la única alternativa.

Hoy, los compradores extranjeros pueden encontrar distintas opciones de financiamiento, entre ellas hipotecas de bancos costarricenses, prestamistas internacionales que operan en Costa Rica, financiamiento directo del vendedor y préstamos respaldados por activos que mantienen en su país de origen.

La distinción importante es que la disponibilidad del financiamiento depende tanto del comprador como de la propiedad. La ciudadanía o el estatus de residencia, por sí solos, no determinan una aprobación. Incluso un comprador con una situación financiera sólida puede encontrar obstáculos si la propiedad no cumple con los requisitos legales, de avalúo o de análisis crediticio establecidos por el prestamista.

Esto es lo que los compradores internacionales deberían conocer antes de realizar una compra sujeta a financiamiento.

1. Hipotecas con bancos locales

Algunos bancos costarricenses ofrecen productos hipotecarios que pueden estar disponibles para extranjeros residentes y, en ciertos casos, para no residentes.

Los requisitos varían considerablemente.

Por ejemplo, BAC actualmente promociona un programa de financiamiento para vivienda dirigido específicamente a compradores extranjeros. El banco indica que el financiamiento puede alcanzar hasta un 75% para residentes con DIMEX y hasta un 50% para no residentes, tomando como referencia el menor valor entre el avalúo y el precio de compra. BAC también ofrece productos de financiamiento para viviendas, lotes y construcción.

DAVIbank también publica requisitos hipotecarios específicos para clientes no residentes. La documentación solicitada incluye identificación, información financiera y comprobantes de ingresos. En el caso de solicitantes de Estados Unidos, se requieren declaraciones de impuestos verificadas de los últimos dos años.

Otros bancos ofrecen programas hipotecarios residenciales, pero las condiciones generales publicadas no deben asumirse como aplicables automáticamente a un comprador extranjero o no residente.

La recomendación práctica: conversar con el banco antes de presentar una oferta condicionada al financiamiento y confirmar la elegibilidad, el posible monto de prima, los tipos de propiedad aceptados y la documentación requerida.

2. Prestamistas hipotecarios internacionales

Uno de los cambios más relevantes para los compradores internacionales en los últimos años ha sido la llegada de prestamistas especializados en financiar propiedades residenciales en Costa Rica mediante modelos de evaluación crediticia que pueden resultar más familiares para compradores norteamericanos.

Volo Loans, por ejemplo, actualmente ofrece financiamiento basado en Estados Unidos para ciudadanos estadounidenses y residentes permanentes que cumplan con los requisitos y estén comprando una propiedad residencial en Costa Rica. Su programa publicado para compra comienza con una prima mínima del 25% y evalúa a los solicitantes utilizando su historial crediticio e información de ingresos en Estados Unidos, en lugar de exigir un historial crediticio costarricense.

Second Street también ofrece financiamiento hipotecario de largo plazo para compradores extranjeros que cumplan con los requisitos y adquieran propiedades residenciales terminadas en Costa Rica. Su programa publicado incluye hipotecas a tasa fija a 30 años y, por lo general, requiere una prima mínima del 25%. Actualmente no financia terrenos sin construir ni proyectos de construcción inconclusos.

Los criterios de elegibilidad y las condiciones de los programas pueden cambiar. Antes de estructurar una compra alrededor de una opción específica de financiamiento, los compradores deberían confirmar directamente con cada prestamista los requisitos vigentes.

3. Financiamiento del vendedor

Algunos propietarios en Costa Rica están dispuestos a financiar directamente una parte de la compra.

En una operación con financiamiento del vendedor, el comprador normalmente aporta una prima acordada y paga el saldo restante conforme a condiciones negociadas. Estas pueden incluir pagos mensuales, un plazo de amortización más corto y, en algunas transacciones, un pago global al final del período.

Este tipo de acuerdo puede ofrecer mayor flexibilidad que un financiamiento convencional, pero no debe manejarse como un acuerdo informal.

Los documentos de compra y financiamiento deberían establecer claramente:

• Tasa de interés
• Calendario de pagos
• Plazo del préstamo
• Garantía o respaldo del crédito
• Pagos atrasados e incumplimiento
• Pago anticipado
• Pagos globales al vencimiento, cuando correspondan

Un abogado costarricense debería revisar la estructura y asegurarse de que los intereses de ambas partes estén debidamente documentados.

El financiamiento del vendedor depende de cada propiedad y de cada negociación. Los compradores no deberían asumir que está disponible salvo que el propietario o la ficha de la propiedad lo hayan confirmado expresamente.

4. Financiamiento mediante activos en el país de origen

Algunos compradores internacionales prefieren no financiar directamente la propiedad en Costa Rica.

En su lugar, pueden considerar obtener capital utilizando activos o relaciones bancarias en su país de origen. Dependiendo de la situación individual, esto puede incluir una línea de crédito sobre el valor acumulado de una vivienda, un refinanciamiento con retiro de efectivo, préstamos respaldados por inversiones u otras formas de crédito.

Desde la perspectiva de la transacción en Costa Rica, esto puede permitir que el comprador realice una compra en efectivo, aunque haya utilizado financiamiento en otra jurisdicción.

La contrapartida es importante: otra vivienda, un portafolio de inversiones u otro activo puede quedar como garantía. Por eso, las implicaciones fiscales, el costo de los intereses y el riesgo de pago deberían analizarse con un asesor financiero calificado en el país de origen del comprador.

5. La propiedad también debe calificar

Este es uno de los aspectos más importantes que los compradores extranjeros pueden pasar por alto.

Obtener una precalificación no significa que cualquier propiedad en Costa Rica pueda ser financiada.

Los prestamistas pueden revisar aspectos como:

• Título y estructura de propiedad
• Valor del avalúo
• Acceso legal
• Documentación de agua y servicios públicos
• Condición y obligaciones del condominio
• Elegibilidad para seguros
• Estado de finalización de la construcción
• Tipo de propiedad
• Ubicación

Los terrenos sin construir, las obras inconclusas, las propiedades comerciales atípicas y las propiedades en concesión pueden recibir un tratamiento muy diferente al de una residencia terminada sobre terreno titulado.

Por ejemplo, Second Street actualmente limita su programa a propiedades residenciales terminadas, ubicadas en terrenos titulados y con acceso legal a servicios públicos. No financia terrenos vacantes ni construcciones inconclusas.

Por esta razón, la conversación sobre financiamiento debería comenzar antes de que el comprador se comprometa con una propiedad específica.

6. Prepárese para presentar más documentación que en una compra en efectivo

Una operación financiada normalmente requiere que el prestamista analice tanto la situación financiera del comprador como la propiedad.

Dependiendo del prestamista y del perfil del solicitante, la documentación puede incluir:

• Pasaporte o documento de identificación
• Comprobante de domicilio
• Declaraciones de impuestos
• Documentación de ingresos por empleo o actividad empresarial
• Estados de cuenta bancarios y de inversiones
• Historial crediticio
• Comprobante de la prima
• Documentación sobre el origen de los fondos
• Contrato de compraventa
• Avalúo de la propiedad
• Documentación registral y catastral

Los trabajadores independientes y los compradores que reciben ingresos fuera de Costa Rica pueden necesitar documentación adicional.

Preparar estos documentos con anticipación puede hacer que la búsqueda de propiedad sea considerablemente más eficiente.

7. El financiamiento debe contemplarse en la oferta

Si la compra depende de obtener un préstamo, el contrato de compraventa debería reflejar esa condición.

Una cláusula de contingencia de financiamiento puede establecer plazos y consecuencias importantes, entre ellos:

• Cuándo debe presentar la solicitud el comprador
• Cuándo debe obtenerse la aprobación
• Qué constituye la aprobación final del prestamista
• Qué sucede si el avalúo resulta inferior al precio de compra
• En qué momento el depósito deja de ser reembolsable
• Qué sucede si el financiamiento es rechazado
• Qué costos relacionados con el financiamiento corresponden a cada parte

La precalificación es útil, pero no equivale a la aprobación final del préstamo. Antes del cierre, el prestamista todavía puede requerir un avalúo, revisión del título, debida diligencia, seguros y una verificación final de la situación financiera del comprador.

Un abogado costarricense independiente debería revisar los documentos de la transacción y la estructura de financiamiento.

¿Qué opción de financiamiento tiene más sentido?

No existe una única respuesta.

Un comprador no residente que adquiere un condominio terminado puede tener opciones que no están disponibles para alguien que compra un terreno sin construir. Un comprador estadounidense puede calificar para un producto hipotecario internacional especializado que no esté disponible para un comprador europeo. Un vendedor puede estar dispuesto a financiar una propiedad y no otra.

Por eso, las preguntas más útiles son:

• ¿Cuánto capital desea aportar?
• ¿Qué tipo de propiedad está comprando?
• ¿Cuánto tiempo espera conservarla?
• ¿Qué documentación puede presentar?
• ¿Qué estructuras de financiamiento están realmente disponibles para esa transacción específica?

Responder estas preguntas antes de seleccionar una propiedad puede evitar que el financiamiento se convierta en un obstáculo más adelante en el proceso de compra.

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En Coldwell Banker Coast to Coast Properties, nuestro papel no es otorgar préstamos ni brindar asesoría financiera. Sin embargo, podemos ayudar a los compradores a identificar propiedades que se ajusten a su búsqueda, entender cuándo el financiamiento puede afectar una oferta o el cronograma de cierre y coordinar con prestamistas independientes, abogados y otros profesionales involucrados en la transacción.

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